En bref
- Les étapes : relance amiable, commandement de payer, assignation devant le juge, puis expulsion.
- Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire a 6 semaines pour payer après le commandement.
- Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Votre locataire ne paie plus son loyer et vous ne savez pas par où commencer ? Il existe une procédure précise, avec des délais à respecter. Une erreur de forme peut faire perdre plusieurs mois. Voici les grandes étapes pour un bail d’habitation.
Étape 1 : la relance amiable
Tout commence par un contact simple. Un retard peut venir d’un oubli, d’une perte d’emploi ou d’un problème de banque. Un appel, puis un courrier recommandé avec accusé de réception, permettent souvent de régler la situation ou de mettre en place un échéancier écrit.
À ce stade, pensez aussi à vos garanties :
- la caution, si le bail en prévoit une ;
- une assurance loyers impayés, qui impose souvent de déclarer l’impayé dans un délai court ;
- la garantie Visale, si le locataire en bénéficie.
Relisez vos contrats : chaque garantie a ses propres conditions et délais de déclaration.
Étape 2 : le commandement de payer
Si la relance ne donne rien, l’étape suivante est le commandement de payer visant la clause résolutoire. Il est délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier).
La loi du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian », a modifié cette étape. Le locataire dispose désormais d’un délai de 6 semaines (contre 2 mois auparavant) pour régler sa dette après la délivrance du commandement. Si une caution s’est engagée, le commandement doit aussi lui être signifié dans un bref délai.
Le commandement doit comporter des mentions obligatoires. C’est pourquoi il est préférable de le faire préparer par un professionnel.
Étape 3 : la clause résolutoire
La plupart des baux contiennent une clause résolutoire : elle prévoit que le bail prend fin automatiquement si le loyer n’est pas payé après un commandement resté sans effet. La loi Kasbarian impose d’ailleurs que les baux d’habitation contiennent une telle clause.
Attention : même si la clause joue, le locataire ne quitte pas les lieux de lui-même. Il faut une décision du juge pour constater la fin du bail et ordonner l’expulsion. Changer les serrures ou couper l’eau est interdit et peut être puni pénalement.
Étape 4 : l’assignation devant le juge
Une fois le délai du commandement écoulé sans paiement, le commissaire de justice délivre une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Pour un logement situé dans le sud des Landes, il s’agit en général du tribunal judiciaire de Dax.
L’assignation est transmise au préfet, pour permettre une enquête sociale sur la situation du locataire. Un délai minimum doit séparer cette transmission de l’audience. Ce délai a lui aussi été raccourci par la loi de 2023.
À l’audience, le juge peut :
- constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion ;
- condamner le locataire à payer l’arriéré et une indemnité d’occupation jusqu’à son départ ;
- accorder des délais de paiement au locataire. Dans ce cas, les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que le locataire respecte l’échéancier. Depuis 2023, ces délais sont réservés en principe au locataire qui a repris le paiement du loyer courant.
Étape 5 : l’expulsion et la trêve hivernale
Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice le signifie au locataire, puis lui délivre un commandement de quitter les lieux. Un délai de 2 mois s’applique en principe avant l’expulsion. Le juge peut aussi accorder au locataire un délai supplémentaire pour se reloger, dont la durée a été réduite par la loi Kasbarian.
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. En cas de refus ou de silence de l’administration, le propriétaire peut, sous conditions, demander une indemnisation à l’État.
Enfin, la trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars : pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si le jugement est rendu. Le reste de la procédure (commandement, assignation, audience) peut en revanche se poursuivre. D’où l’intérêt de ne pas attendre à l’approche de l’automne.
Les étapes en résumé
| Étape | Qui intervient | Point clé |
|---|---|---|
| Relance amiable | Propriétaire ou gestionnaire | Courrier recommandé, déclaration aux garants |
| Commandement de payer | Commissaire de justice | Délai de 6 semaines pour payer |
| Assignation | Commissaire de justice, avocat | Transmission au préfet avant l’audience |
| Jugement | Juge des contentieux de la protection | Résiliation, dette, délais éventuels |
| Expulsion | Commissaire de justice, préfet | Commandement de quitter les lieux, trêve hivernale |
Questions fréquentes
Puis-je garder le dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés ?
Pas pendant le bail. Le dépôt de garantie est restitué à la fin du bail, après déduction des sommes restant dues et justifiées. Il ne peut pas servir à payer un loyer en cours.
Combien de temps ai-je pour réclamer des loyers impayés ?
En principe, l’action en paiement des loyers se prescrit par 3 ans pour un bail d’habitation. Mieux vaut ne pas laisser la dette s’accumuler.
La procédure est-elle la même pour un local commercial ?
Non. Le bail commercial obéit à des règles différentes, notamment un délai d’un mois pour le commandement visant la clause résolutoire. Un avocat pourra vous indiquer la marche à suivre.
Vous faites face à des loyers impayés ?
Maître Nicolas Lacomme accompagne les propriétaires bailleurs, du premier courrier jusqu’à l’exécution du jugement, depuis son cabinet de Dax et de Soorts-Hossegor. La première consultation est de 90 €. Appelez le 05 58 74 89 95 ou prenez rendez-vous. Pensez à apporter le bail, l’état des impayés et vos contrats de garantie.
